買房之後每年都是「萬萬稅」，特別是11月才剛繳完的地價稅，若沒有申請優惠，
稅率甚至可以差到好幾倍!因此591也整理出各大優惠稅率，
包含每年都要繳的「房屋稅」、「地價稅」，及出售時的「土地增值稅」、「房地合一稅」
供大家參考。另外，換屋的朋友若在2年內先買後賣或先賣後買，
只要符合自住條件即可申請重購退稅，退還賣出時所繳納的土地增值稅或房地合一稅以節稅。
房屋稅自住與否 最差超過1倍
對持有房屋的人來說，是否符合自用住宅及用地會影響房屋稅與地價稅的稅率，
而兩者優惠稅率適用規定不同，必須分別向房屋或土地所在地稽徵機關提出申請與審核。
而房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。
除了屋齡愈高後的折舊，自住與否影響的房屋稅率最差可超過1倍，稅金之差也很可觀。
依規定，住家用房屋稅自住優惠稅率為1.2%，而非自住則是1.5%~3%。若想享有房屋稅優惠稅率，
須符合以下條件：(一)房屋無出租使用。 (二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，就可適用優惠稅率1.2%課徵房屋稅。
要留意2024年囤房稅2.0上路後，全國單一自住稅率由現行1.2%降至1%，並採全國歸戶、全數累進課徵
；非自住優惠稅率調整為2%~4.8%，並增訂本人、配偶或直系親屬須辦竣戶籍登記。
另外，由於房屋稅為地方稅，各直轄市或縣(市)政府在規定稅率範圍內，可以分別訂定房屋稅徵收率。
以台北市來說，單一自住屋可享自住優惠、房屋稅率約相當於0.6％，3戶內自住屋皆適用1.2％。
若在北市持有多屋、超過自住屋限額，則落入非自住屋課稅範圍，
持有非自住屋2戶以內適用2.4％房屋稅率、3戶以上為3.6％。
地價稅沒申請自用 稅率多繳4~5倍
再來，持有房屋者每年也需繳交地價稅。地價稅是以申報地價作為稅基再乘以稅率。
依規定，一般用地稅率為10‰~55‰之累進稅率課稅，但若房子作為自用住宅使用，
就可向地方政府申請適用2‰的自用住宅優惠稅率，若沒有申請，只能採一般稅率10‰計算，
兩者稅費相差至少4到5倍，非常可觀。
而想適用自用住宅用地稅率，還得同時符合以下要件，包括：（一）房屋為土地所有權人或其配偶、
直系親屬所有。（二）土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。
（三）房屋沒有出租或營業情形的住宅用地。（四）土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用
自用住宅用地以一處為限。（五）都市土地面積以300平方公尺(約90坪)、非都市土地面積以700平方公尺
(約211坪)為限。龍邑不動產龍揚地政士事務所謝惠鈞地政士提醒，土地所有權人名下房屋，
非一戶為限，若有成年子女，分別設籍，則可多戶使用自用住宅稅率。
另外，若因故必須將自身戶籍遷出該自用住宅，那麼至少要保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人
留在原戶籍內，才可繼續適用自用住宅用地稅率。而想省錢的民眾要特別注意，
地價稅每年11月1日開徵，必須在當年度9月22日前提出申請，逾期則要等到下個年度才可適用優惠稅
率。
出售時要繳房地合一、土增稅
「房地合一稅」是以土地及房屋合併後的總價格課稅，若有獲利則需要繳稅，屬逾資本利得稅的一種，
課徵標的是105年1月1日以後取得和出售的房屋，稅率是依據「持有房屋時間」而定，
目前2年內為45%、2年未滿5年35%、5年未滿10年課徵20%，超過10年以上則是15%。
而「土地增值稅」就是當土地所有權人出售土地或房屋時（移轉），
須繳交因「獲得土地自然漲價的利益者」所徵收的稅。所以土地漲價越多、稅率的層級就會越高。
而土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是20%、30%、40%，如果是自用住宅用地的話，
稅率為10%。
要留意的是，土增稅的自用住宅優惠稅率有兩種，包含：「一生一次」及「一生一屋」，
後者要在使用過前者方案後，才可適用。而一生一次優惠顧名思義是一生只能使用一次，
但只要滿足條件，一生一屋的優惠則是可以無限次數使用的！另外，謝惠鈞地政士提醒，
土增稅的買進、賣出的房屋所有權人要同1人，財產交易所稅、房地合一稅則不限本人，
可以是本人或配偶。
Tips:
重購退稅是提供給換屋族在土地增值稅及房地合一稅的節稅優惠，只要在2年內完成先買後賣，
或是先賣後買的重購行為 ，及符合必要之條件，便可申請退還過程中產生之稅金。
謝惠鈞地政士提醒，土地增值稅及房地合一稅申請後，5年內不得改做其他用途之非符合自用條件或
再行移轉，違者則必須繳回所有退稅。另外，要注意的是，房地合一稅以小屋換大屋，能全額退稅，
大換小則可按比例退稅；而土增稅是以土地現值來論大小，若新購土地現值少於舊房土地現值，
就無法申請土增稅重購退稅。
資料來源:工商時報
