買房除了價格之外 專家教你認識這四件事
每年建物買賣移轉棟數都有三十萬件，好像跟你沒關係，但有一天，當你要買賣房子時，
就要注意「但書」、瑕疵擔保責任、履約保證及房貸對保這四件事。
根據全台六大都會區公布的今(2023)年十一月建物買賣移轉棟數，交易量合計為2萬3,413棟，
月增11.3%，年增26.1%，一至十一月累計為21萬2,606棟，雖年減4.7%，但房仲業預估，
今年仍可望站上站上30萬棟。
每年都有這麼多人在買賣房子，而你也想買房嗎？但買房並不是件容易的事，
除了要籌足購屋的「自備款」外，從「找房子」、「看房子」，若是看中古屋或新成屋，
有時還要找風水師去看一看。
房子滿意之外，接著就要付斡旋金「議價」，議定後進行「簽約」、付款、過戶，
再到「交屋」，時間流程恐怕得要花上數個月到半年，甚至要花一年的時間。
至於若是買預售屋，則興建期恐要好幾年之久。
除了上述過程之外，想要買房的人還得要注意一些細節，才不至於買到瑕疵屋，
花錢找罪受，因此，要注意哪些事？就讓專家來告訴你。
小心「但書」藏貓膩
僑馥建經董事長彭慶指出，就不動產買賣(土地／預售屋／成屋)來說，都要簽契約書，
有些房屋的出租或承租則會有「房屋租賃契約書」，大家要特別注意，
有沒有附加「但書」（如附表）。
根據《大法官釋字第726號》的解釋，「但書」是表示「特別」或「除外」的意思，
通常在契約內容作為補充使用、限制或有條件的協議條文，無法脫離契約單獨解釋。
而在購買不動產過程中最常見的即為「有條件的解約條款」，內容記載須取得雙方同意。
例如，買房子大都要跟銀行貸款，但是，銀行會根據申請人的信用條件核貸成數，
假設1000萬元的房子，購屋者只有200萬元的自備款，另800萬元可能要靠銀行貸款。
但「萬一」申貸人的信用評等，銀行只願意貸700萬元，那購屋人就出現「100萬元」的資金缺口，
因此，常見不動產買賣契約書上有一條「購置住宅貸款成數不足，則買賣交易無效」的「但書」。
一旦購置住宅貸款成數不足，就賣方來說，則買賣交易無效時，若急需用錢，
卻因交易無效而拿不到錢，是否要再進行另一次的交易呢？這是賣方要注意的。
另買賣不成，還能「仁義」在嗎？對買方來說，付出斡旋了，會不會因為上述的「貸款成數」不足，
導致交易失敗，而付出的「斡旋金」拿不拿得回來？又或者有沒有「違約金」的問題？
這些情況都是在簽契約書時，於「但書」部分，要問清楚之後再簽。
彭慶指出，依據《民法》第153條規定，買賣雙方應仔細閱讀契約書內容記載之雙方權利義務，
避免事後爭議。
賣方免負瑕疵擔保責任？
此外，就其了解，在購買預售屋時，並非每家建商皆同意加註但書，即便有些「但書」的約定，
也大多偏向對建商有利，才會附加上去。
此外，買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一就是「免除瑕疵擔保責任」，但合約以此立約，
並非完全可不負瑕疵擔保之責。
安新建經法務經理謝宗興表示，關鍵在於是否能舉證賣方為「故意」不告知，若無法舉證，
賣方確實是可以不用負責的；反之若能舉證賣方是故意為之，就可以主張特約無效，
並要求賣方負擔瑕疵責任。
謝宗興指出，「瑕疵擔保責任」是指賣方對於房屋瑕疵的負擔程度，
賣方需擔保自己出售的房屋不會滅失或減少價值，若有瑕疵，應於買賣契約前先告知買方。
因此，若訂約後買方發現商品與原先約定有異，買方有權要求賣方履行瑕疵擔保責任。
謝宗興說明，按《民法》第366條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，
如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
因此合約中已特別約定免除賣方瑕疵擔保責任，且買方未在訂約前發現屋況瑕疵，
日後發現該房屋為凶宅或輻射劑量…等問題，就必須舉證該瑕疵是賣方故意不告知，
賣方才須負責，但在實務上要舉證賣方為「故意不告知」難度很高。
謝宗興提醒，在簽署房屋買賣合約時，雙方應仔細審視條款，確保其合理性和公平性，
若真要約定免除賣方瑕疵擔保責任時，建議特約約定為：「賣方不負瑕疵擔保責任；
惟有非自然身故及輻射之瑕疵不在此限。」
以此來保障，無法用肉眼就能辨識的瑕疵於條款中審慎約定清楚，
雙方可以更好地理解買賣房屋特約中的瑕疵擔保責任，達成合理的協議，確保雙方的權益得到保障。
至於民眾若於簽訂合約時，碰到特約載明不負瑕疵擔保責任條文，謝宗興會建議，
可採取雙方重新協商修訂條款，若無法達成協議，則再進一步尋求法律建議。
此外，買方可在交易前進行房屋檢驗和評估，減少未來可能出現的瑕疵問題。
同時，建議雙方購屋過程委託第三方中立機構負責託管買賣價金，承作履約保證，
待購屋流程完成、交屋沒問題再將價金交給賣方，以保障交易過程的安全、確保雙方權益。
若合約簽訂後發生爭議，並且以上幾點也都無法讓雙方達成共識，除透過法院訴訟外，
亦可考慮採取有機會較快速解決爭端的仲裁或調解，由獨立的仲裁員或調解專業人士
協助雙方達成協議。
安新建經也提醒，無論採用哪種方式解決特約中不負瑕疵擔保責任的約定，
雙方需保持開放的溝通進而達成共識，方能讓交易安全且順利進行。
買賣房屋要能履約才行
不過，在買賣雙方簽約交易後，因過去有不少詐騙集團假借買房，僅出前兩期少數一、兩百萬元，
就取得賣方的所有權狀進行過戶，之後就人間蒸發，又或者，有人拿偽造的所有權狀，
騙取購屋者的訂金及前金後，也不見蹤影。
對買賣雙方的善意者來說，都不想碰到上述的情況，但很多人都是買賣屋的新手，因此，
目前在推動「履約保證」，就非常重要。
信義房屋指出，台灣的成屋買賣付款方式，通常分為「簽約、用印、完稅、交屋」四階段，
大多由買方在各階段需支付成交總價的10%、10%、10%、70%。
為保障動輒上百萬、甚至上千萬的買賣價金，買方購屋積蓄不會被騙走，賣方也一定拿得到售屋款，
因此，信義房屋與安信建經參考美國ESCROW制度，並評估台灣市場情況，
率先研發出「買賣價金履約保證」制度。
履保機制如何運作？信義房屋進一步說明，買方支付簽約款後，賣方會自專戶動用支付仲介服務費；
買方支付用印款及完稅款後，賣方則需自專戶支出過戶相關稅費；當過戶完成，
買方申貸的銀行貸款核撥後，專戶則可出款清償賣方房貸；最後，交屋階段，
買方支付完整交屋尾款，則會結清售屋所得的餘款，交付給賣方。而在每一道出款程序中，
都需經第三方機構審查，才能夠出款。
縱使過程中，賣方違約不賣房子，保證銀行會將買方已支付進專戶的購屋款項，加計利息後，
全額返還給買方；而若是買方違約不買，則會在結算價款後，交由賣方沒收違約金。
換言之，即使過戶流程中出現狀況，透過履約保證機制，仍能確保買、賣雙方價金的安全。
此外，值得注意的是，目前坊間有許多業者提供履約保證服務，消費者仍要小心慎選，
信義房屋提醒買賣雙方，履約保證機制能有效預防及避免交易風險，當有買賣不動產需求，
仍應搭配履保服務，更能確保交易安全。
買房用誰的名字？
日前媒體報導，住在基隆市的一位許姓女子，在買房時，因為同居男友的收入比她高，
在考量向銀行借款時，可取得較優惠利率，因此，就以男友的名義申請房貸。
但銀行為確保債權，一般的房貸放款，申請人都得是房屋的所有權人，因此，
許姓女子就把名字登記在男友名下。沒想到，「萬一」出現了，那就是男友驟逝，
其子女依《民法》規定辦理繼承，許姓女子雖提起告訴，指出她是「借名登記」，
男友是「出名人」，但因相關證據不足而敗訴，面臨房子追討不成的命運。
彭慶指出，由於銀行在辦理信用借款時，都會考量申請人的收入及相關的信用評等，
像是公務員、老師、醫生、會計師、科技新貴，及知名大企業的員工，都能取得較好的利率優惠。
對很多受薪階級來說，能少付利息，自然就會想方設法地爭取最優利率，
尤其北台灣的房屋總價動輒上千萬元以上，每年的利息支出是很可觀的。
因此，像上述的許姓女子的想法，自然也是眾多申請房貸者的想法之一，但是，
就是怕各種「萬一」發生，故很多時候要想清楚才好，以免捉小失大。
仔細檢查房貸對保清單
而在申請房貸時，要進行「房貸對保」，也是借款人申請的房貸撥款前，
須經由銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約之程序。在房貸審核申請後，
與借款人一同進行契約說明及身分核對，以保障雙方(銀行、借款人)權益。
彭慶表示，就「房貸對保」應備資料包括一、雙證件(借款人本人、保證人的身分證和第二證件)；
二、印章(借款人本人和保證人)；三、戶籍謄本與優惠房貸證明文件；
四、其他紙本文件(依各家銀行須檢附相關文件為準則)；五、如有保證人(配偶、二等親親屬)
須一併攜帶證件。
而房貸對保事前的評估項目包括，一、擁有良好信用與還款能力，避免退件風險；
二、資金流是否能負擔房貸，避免違約風險；三、了解貸款利率是否為可接受範圍；
四、留意聯徵有超貸紀錄。
在銀行通知你進行對保時，你一定要仔細檢查一下房貸對保的清單，看清楚上面所載的
一、借貸金額與貸款利率；二、還款方式與年限；三、違約金賠償條款；以及
四、貸款限制與償還債務期限等。
一般來說，房貸對保流程大致為一、銀行進行對保諮詢(身分核對、契約內容與相關規定說明)；
二、確認後進行契約審核及簽章，並確認貸款帳戶設定及撥款說明；三、檢查文件，即完成對保。
至於房貸對保的方式，包括一、指定地點當面對保(銀行分行、房仲／代銷服務中心)；
二、電話對保；三、視訊對保《金管銀國字第1110131852號》，但因為房貸金額較大，
通常會以當面對保為主；相關辦法，仍依各家銀行為準則。
其他注意事項，則包括房貸借款人必須本人到場簽章，另對保時通常會辦理附加火險，
另因台灣地震頻仍，有些還會要求附加地震險。
文／顏瓊真
